Comprare casa in Grecia: costi, procedura ed errori da evitare

Comprare casa in Grecia è possibile per un cittadino italiano con una procedura chiara: codice fiscale greco (AFM), avvocato e ingegnere di fiducia, verifica del titolo e della regolarità edilizia, contratto preliminare dal notaio, poi rogito e trascrizione nei registri immobiliari. Oltre al prezzo vanno messi in conto i costi di acquisto, il più importante dei quali è l’imposta di trasferimento del 3%, con una piccola maggiorazione comunale. Prendiamo come esempio Naxos, l’isola delle Cicladi dove lavoriamo ogni giorno, per spiegare come comprare casa in Grecia in modo consapevole.

Comprare casa in Grecia: i passaggi uno per uno

Rispetto all’Italia cambia soprattutto una cosa: le verifiche che vi tutelano non le fa il notaio, che redige l’atto per entrambe le parti, ma l’avvocato e l’ingegnere che scegliete voi. Il resto vi sembrerà familiare. Sulla nostra pagina dedicata alla procedura di acquisto trovate l’elenco sintetico; qui entriamo nel dettaglio.

1. Il codice fiscale greco (AFM)

L’AFM è un numero fiscale unico di 9 cifre rilasciato dall’amministrazione fiscale greca (AADE), l’equivalente del nostro codice fiscale. Serve per firmare il preliminare, pagare l’imposta di trasferimento, aprire un conto e ricevere ogni anno l’avviso dell’imposta sugli immobili. Chi risiede all’estero può ottenerlo senza viaggiare, con una videochiamata al servizio myAADElive, identificandosi con passaporto o carta d’identità europea; il colloquio si svolge in greco o in inglese. In alternativa può presentare la domanda un rappresentante nominato con procura, spesso l’avvocato.

2. Il conto in una banca greca

Quasi tutti i nostri clienti aprono un conto presso una banca greca. Servirà per la caparra, per le imposte e poi per luce, acqua e imposta annuale, pagabili con addebito diretto. Far passare i fondi con bonifico lascia inoltre una traccia chiara della loro provenienza, e questo semplifica la pratica dal notaio.

3. Avvocato e ingegnere di fiducia

L’avvocato dell’acquirente ricostruisce la catena dei titoli di proprietà, verifica ipoteche, pignoramenti e contenziosi, controlla la posizione al Catasto e redige o rivede il preliminare. Il compenso si concorda per iscritto prima di iniziare. L’ingegnere (μηχανικός) visita la casa, la confronta con permessi e planimetrie, misura le superfici e segnala ampliamenti non autorizzati. Meglio non affidarsi solo al tecnico del venditore.

4. Il certificato dell’ingegnere e l’attestato energetico

La legge greca 4495/2017 (articolo 83) prevede che a ogni atto di trasferimento siano allegati una dichiarazione del proprietario e un certificato dell’ingegnere. Il certificato attesta che non esistono costruzioni abusive, oppure che le irregolarità sono state sanate o rientrano nelle eccezioni previste dalla legge, e vale due mesi dalla firma. Il venditore deve avere anche l’attestato di prestazione energetica (ΠΕΑ): secondo la direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici, va mostrato all’acquirente e consegnato al momento della vendita.

5. Il preliminare e la caparra

Il Codice civile greco stabilisce che il preliminare ha la stessa forma del contratto definitivo (articolo 166) e che i contratti sui diritti reali immobiliari si stipulano davanti al notaio (articolo 369). Anche il preliminare di compravendita di una casa, quindi, si firma dal notaio, a differenza della scrittura privata a cui molti italiani sono abituati. L’importo della caparra si negozia. Conta che il contratto indichi il termine per il rogito, i documenti che il venditore deve consegnare e cosa succede alla caparra se una delle parti si ritira.

6. Imposta di trasferimento, rogito e trascrizione

Prima della firma, acquirente e venditore presentano insieme la dichiarazione dell’imposta di trasferimento (ΦΜΑ) e l’acquirente paga l’imposta entro tre giorni lavorativi. Il notaio apre il fascicolo digitale sulla piattaforma akinita.gov.gr, che raccoglie i documenti direttamente da fisco, previdenza sociale, Catasto e Camera tecnica; imposta e diritti si pagano online. Dopo il rogito, l’atto viene registrato al Catasto o all’ufficio ipotecario competente.

Quanto costa comprare: imposte e spese

Ecco le voci che abbiamo potuto verificare su fonti ufficiali a ottobre 2026. Sono quasi tutte a carico dell’acquirente.

Un esempio: con un valore imponibile di €300.000, imposta di trasferimento e maggiorazione comunale fanno €9.270 e la registrazione al Catasto circa €1.520, a cui si aggiungono notaio, avvocato e ingegnere. Il valore imponibile lo stabiliscono notaio e ufficio delle imposte e non sempre coincide con il prezzo pattuito. Esiste un’esenzione per l’acquisto della prima casa, ma presuppone che si risieda in Grecia o ci si trasferisca entro due anni: non vale per una casa vacanze.

Quanto costa una casa a Naxos

Una media nazionale non direbbe molto: Atene, Mykonos e un paese del Peloponneso sono mercati diversi. Possiamo invece condividere i prezzi richiesti negli annunci Real Naxos a ottobre 2026, su 140 immobili. Si tratta di prezzi richiesti, non di prezzi di vendita.

• Case: mediana di circa €570.000, da €50.000 a €2.000.000, cioè circa €3.860 al m² di superficie abitabile.
• Appartamenti: da €190.000 a €380.000, da circa €4.300 a €6.000 al m².
• Terreni edificabili: mediana di circa €110.000, intorno a €215 al m² di terreno.
• Terreni agricoli: mediana di circa €205.000, intorno a €43 al m².

La zona conta quanto la metratura. La costa occidentale (Plaka, Mikri Vigla, Agios Prokopios, Agia Anna, Kastraki) e Naxos città sono le aree più care: a Plaka le case sono proposte intorno a €4.700 al m², nella Chora intorno a €5.000. I villaggi dell’interno come Filoti, Sangri, Vivlos e Galini sono i più accessibili, con prezzi mediani da circa €100.000 a €180.000 considerando tutte le tipologie. Potete vedere le nostre case in vendita o tutti gli immobili a Naxos.

Gli errori da evitare

Quando una compravendita si complica, il motivo è quasi sempre uno di questi.

• Ampliamenti abusivi. Una veranda chiusa, una stanza in più o una piscina senza permesso possono bloccare il certificato dell’ingegnere e quindi il rogito.
• Titoli incompleti. Sulle isole capita spesso che una casa appartenga a più eredi, alcuni residenti all’estero. Devono firmare tutti e ogni successione deve essere in regola.
• Il Catasto. Per diverse zone di Naxos il Catasto ellenico ha avviato a gennaio 2026 la pubblicazione dei dati catastali per la verifica da parte dei proprietari. Controllate che la scheda corrisponda al titolo e ai confini reali.
• Terreni fuori piano. Non tutti i terreni sono edificabili e le regole cambiano dentro e fuori il piano urbanistico. Ne parliamo nella guida all’acquisto di terreni.
• Accesso e allacci. Verificate l’accesso legale alla strada e gli allacci di acqua ed elettricità.
• Pagare troppo presto. Nessun versamento prima che l’avvocato abbia verificato il titolo e il preliminare sia firmato dal notaio.
• Costi annuali sottovalutati. Imposta sugli immobili, manutenzione e assicurazione: li vediamo nella guida al budget della casa vacanze.

Le tasse ogni anno: ENFIA in Grecia, IVIE in Italia

In Grecia l’imposta annuale sugli immobili si chiama ENFIA. Si applica ai diritti posseduti al 1° gennaio di ogni anno, indipendentemente dalle variazioni successive. L’AADE pubblica l’avviso online; per il 2026 si poteva pagare in un’unica soluzione o in 12 rate mensili, la prima entro il 31 marzo 2026.

In Italia, chi è residente e possiede un immobile all’estero deve tenere conto dell’IVIE, l’imposta sul valore degli immobili situati all’estero. Secondo l’Agenzia delle Entrate l’aliquota ordinaria è dell’1,06% e, per i Paesi dell’Unione europea, la base è di norma il valore catastale del Paese in cui si trova l’immobile. Dall’IVIE si può detrarre l’imposta patrimoniale pagata all’estero sullo stesso immobile, e l’imposta non è dovuta se l’importo complessivo non supera €200. L’immobile va indicato nel quadro RW della dichiarazione dei redditi. Per la vostra situazione specifica, soprattutto in caso di affitto, conviene un confronto con il commercialista.

Domande frequenti

Quanto costa comprare casa in Grecia?

Oltre al prezzo, l’imposta di trasferimento del 3% più la maggiorazione comunale, la registrazione al Catasto dello 0,5% più €20 e i compensi di notaio, avvocato e ingegnere. A Naxos il prezzo mediano richiesto per una casa negli annunci Real Naxos di ottobre 2026 è di circa €570.000.

Un italiano può comprare casa in Grecia?

Sì, con la stessa procedura notarile prevista per i greci. Servono l’AFM, un conto in Grecia, un avvocato e un ingegnere.

Si paga l’IMU su una casa in Grecia?

Non l’IMU, ma in Grecia si paga ogni anno l’ENFIA e in Italia, se siete residenti, va considerata l’IVIE, da cui si può detrarre l’eventuale imposta patrimoniale pagata all’estero sullo stesso immobile.

Quanto tempo serve per comprare casa in Grecia?

Dipende soprattutto dai documenti. Se titolo ed edificio sono in regola i passaggi sono rapidi. Nella fase pilota del fascicolo digitale dei notai, le compravendite senza problemi pregressi si sono chiuse in media in circa un giorno lavorativo.

Altre risposte nelle nostre domande frequenti. Se state pensando a una casa a Naxos, saremo felici di parlarne e di indicarvi i professionisti giusti: contattateci.