Comprare casa in Grecia: budget, costi annuali e prezzi a Naxos
Per comprare casa in Grecia serve un budget che vada oltre il prezzo dell’annuncio: si aggiungono le spese d’acquisto e, ogni anno, i costi di gestione. A Naxos, negli annunci di Real Naxos di ottobre 2026, i prezzi richiesti partono da circa 35.000 euro per un terreno agricolo, mentre il prezzo mediano richiesto per una casa è di circa 570.000 euro. In questa guida mettiamo in fila le tre voci che contano: prezzo, spese d’acquisto e costi annuali.
Non ripercorriamo qui la procedura passo per passo, che trovate nella pagina sulla procedura d’acquisto in Grecia e nella nostra guida Comprare casa in Grecia: costi, procedura ed errori da evitare. L’obiettivo è un altro: aiutarvi a capire quanto costa davvero una casa vacanze sull’isola, prima ancora di prenotare il volo per le visite.
Quanto costa comprare casa in Grecia: il budget totale
Il budget totale ha tre componenti: il prezzo concordato con il venditore, le spese d’acquisto e una riserva per i primi lavori e l’arredo. Molti acquirenti italiani guardano solo la prima voce e scoprono le altre al momento del rogito. Conviene invece fare i conti subito, perché cambiano la fascia di prezzo in cui ha senso cercare.
Le spese d’acquisto in breve
La voce principale è l’imposta di trasferimento, a carico dell’acquirente. Secondo l’Agenzia delle entrate greca (AADE) è pari al 3% del valore imponibile dell’immobile, e sull’importo dell’imposta si applica una maggiorazione del 3% a favore dei comuni. Un esempio: su un valore imponibile di 200.000 euro l’imposta è di 6.000 euro, più 180 euro di maggiorazione, cioè 6.180 euro in tutto. Il calcolo esatto lo fa il notaio.
A questa imposta si sommano il compenso del notaio, l’onorario dell’avvocato, la trascrizione al Catasto ellenico (Ktimatologio) e il certificato dell’ingegnere sulla regolarità edilizia. Sono importi che variano con il valore e con la complessità della pratica, quindi chiedete preventivi scritti prima di firmare il contratto preliminare. Il dettaglio di ogni passaggio, con le insidie da evitare, è nella guida Comprare casa in Grecia: costi, procedura ed errori da evitare.
La riserva per lavori e arredo
Una casa vacanze nelle Cicladi spesso richiede qualche intervento prima della prima estate: imbiancatura, infissi, impianto elettrico, a volte una cisterna o un sistema di accumulo dell’acqua. Su una casa da ristrutturare la riserva deve essere più ampia e va stimata dall’ingegnere dopo un sopralluogo, non a occhio.
I costi annuali di una casa vacanze in Grecia
Dopo l’acquisto arrivano i costi fissi. Nessuno è eccessivo preso da solo, ma insieme vanno messi a bilancio ogni anno, anche quando la casa resta chiusa per molti mesi.
ENFIA, l’imposta annuale sugli immobili
L’ENFIA è l’imposta annuale sulla proprietà immobiliare in Grecia e la pagano anche i non residenti. Per i fabbricati si calcola soprattutto in base al valore di zona ufficiale della località e alla superficie; per i terreni in base al valore unitario e all’estensione. Dopo l’acquisto va presentata la dichiarazione degli immobili (modulo E9) entro il 31 marzo dell’anno successivo. Per il 2026 l’imposta si poteva pagare in un’unica soluzione oppure in 12 rate mensili.
Due dettagli utili. Chi assicura la casa contro terremoto, incendio e alluvione può ottenere una riduzione dell’ENFIA: il 20% se il valore imponibile non supera 500.000 euro e il 10% oltre questa soglia, con una riduzione proporzionale se la polizza copre meno di un anno. La riduzione del 50% per le piccole località, invece, vale solo per l’abitazione principale di chi è residente fiscale in Grecia, quindi non per una casa vacanze. Chi ha un patrimonio immobiliare complessivo elevato paga inoltre una maggiorazione sull’imposta principale.
Tributi comunali in bolletta
In Grecia i tributi comunali per pulizia e illuminazione si pagano con la bolletta della luce, insieme alla piccola imposta comunale sugli immobili (TAP), che oggi va dallo 0,25 allo 0,35 per mille del valore fiscale dell’immobile. Dal 1° gennaio 2027, con il nuovo Codice degli enti locali (legge 5314/2026), la TAP è sostituita da un tributo di sviluppo locale (TTA): l’aliquota la stabilisce ogni comune, di norma tra lo 0,30 e lo 0,70 per mille, e si paga sempre in bolletta. Per una casa vacanze significa una voce in più da controllare nella bolletta anche nei mesi in cui non c’è nessuno.
Acqua
Dove la casa è allacciata alla rete, l’acqua è fatturata dal servizio idrico locale. In campagna alcune case usano pozzi o cisterne. Prima di comprare chiedete le ultime bollette, verificate il tipo di allaccio e, se c’è un pozzo, che sia regolarmente autorizzato.
Manutenzione
Sole, vento e salsedine mettono alla prova intonaci, infissi in legno, ringhiere e impianti. Una manutenzione regolare costa meno di un intervento straordinario dopo anni di abbandono. Piscina e giardino aggiungono una voce annuale propria, così come la pulizia prima e dopo la stagione e il controllo della casa durante l’inverno.
Assicurazione
Oltre al vantaggio sull’ENFIA, una polizza protegge la casa nei mesi in cui non ci siete. Chiedete preventivi a più compagnie e verificate che la copertura includa terremoto, incendio e alluvione, cioè i tre rischi richiesti per la riduzione dell’imposta.
Gestione e affitti brevi
Se volete affittare la casa quando non la usate, servono alcuni passaggi: la registrazione nel registro degli affitti brevi dell’AADE per ottenere il numero di registrazione dell’immobile (AMA), da indicare su ogni piattaforma; una dichiarazione per ogni soggiorno; la dichiarazione dei redditi greca con il prospetto degli affitti (modulo E2). L’immobile deve inoltre rispettare i requisiti della legge 5170/2025, tra cui assicurazione di responsabilità civile, dichiarazione dell’elettricista, estintori e rilevatori di fumo, interruttore differenziale e cassetta di pronto soccorso, con controlli del ministero del Turismo. Molti proprietari stranieri affidano chiavi, pulizie e ospiti a un gestore locale, con un compenso concordato per contratto. Non diamo per scontato alcun rendimento: dipende dalla casa, dalla zona e da quante settimane la usate voi.
| Voce annuale | Come si paga | Cosa verificare |
|---|---|---|
| ENFIA | Unica soluzione o rate mensili | Dichiarazione E9 dopo l’acquisto |
| Tributi comunali e TAP (TTA dal 2027) | Bolletta della luce | Aliquota decisa dal comune |
| Acqua | Bolletta del servizio idrico, oppure pozzo o cisterna | Allaccio e autorizzazioni |
| Manutenzione | A consumo | Tetto, infissi, impianti, piscina |
| Assicurazione | Premio annuale | Terremoto, incendio, alluvione |
| Gestore, se affittate | Secondo contratto | Registrazione AMA e dichiarazioni |
Case in vendita in Grecia: cosa si compra a Naxos con ogni budget
I dati che seguono sono prezzi richiesti negli annunci di Real Naxos, ottobre 2026: 140 immobili in vendita, con un prezzo mediano di 270.000 euro e una forbice da 35.000 a 2.650.000 euro. Sono prezzi di partenza e non prezzi di vendita, su un campione limitato, ma danno un’idea concreta delle fasce. Le mediane per zona comprendono tutte le tipologie, terreni inclusi.
| Budget | Cosa si trova | Zone tipiche |
|---|---|---|
| Fino a 100.000 euro | Quasi solo terreni: 14 lotti edificabili, 9 terreni agricoli, 1 casa | Entroterra e campagna |
| Da 100.000 a 250.000 euro | Lotti edificabili, terreni agricoli più ampi, i primi appartamenti | Vivlos, Sangri, Filoti, Galini, Glinado, Agios Arsenios, Galanado |
| Da 250.000 a 500.000 euro | Appartamenti fino a circa 380.000 euro e una parte delle case | Avlia, Kastraki, Chora |
| Oltre 500.000 euro | La maggior parte delle case e delle ville | Plaka, Mikri Vigla, Kastraki |
Sotto i 100.000 euro: terra, non case
In questa fascia ci sono 24 annunci, quasi tutti terreni. I terreni agricoli partono da circa 35.000 euro, con una mediana di circa 43 euro al metro quadro; i lotti edificabili partono da circa 40.000 euro, con una mediana di circa 215 euro al metro quadro. Le case sono un’eccezione: la più economica parte da circa 50.000 euro. Chi compra un terreno pensando di costruire deve verificare prima che cosa si può edificare, tema che trattiamo nella guida Comprare un terreno in Grecia: permessi, zone e verifiche.
Da 100.000 a 250.000 euro: i villaggi dell’entroterra
Qui si trovano le zone più accessibili dell’isola. Le mediane richieste sono di circa 100.000 euro a Vivlos, 105.000 a Sangri, 120.000 a Filoti, 180.000 a Galini, 190.000 a Glinado, 200.000 ad Agios Arsenios e 232.500 a Galanado. Il lotto edificabile mediano costa circa 111.500 euro e gli appartamenti partono da circa 190.000 euro.
Da 250.000 a 500.000 euro: Chora e i dintorni
Gli appartamenti negli annunci vanno da 190.000 a 380.000 euro, con prezzi tra circa 4.300 e 6.000 euro al metro quadro. A Chora, la città di Naxos, la mediana richiesta è di circa 437.500 euro e le abitazioni si aggirano sui 5.000 euro al metro quadro: con questi valori, 80 metri quadri corrispondono a circa 400.000 euro. Kastraki ha una mediana di circa 425.000 euro, Avlia di circa 350.000.
Oltre 500.000 euro: la costa ovest
Le case negli annunci hanno un prezzo mediano di circa 570.000 euro e un valore mediano di circa 3.860 euro al metro quadro di superficie. Sulla costa ovest i valori salgono: a Plaka la mediana è di circa 570.000 euro, con case intorno ai 4.700 euro al metro quadro; a Mikri Vigla di circa 622.500 euro, con abitazioni intorno ai 4.400 euro al metro quadro. Gli immobili più cari negli annunci arrivano a 2.650.000 euro.
Potete vedere le offerte aggiornate nella pagina di tutti gli immobili in vendita, oppure filtrare per case e appartamenti.
Domande frequenti
Quanto costa comprare casa in Grecia?
Dipende molto dalla zona. A Naxos il prezzo mediano richiesto per una casa negli annunci di Real Naxos di ottobre 2026 è di circa 570.000 euro, circa 3.860 euro al metro quadro. Al prezzo vanno aggiunti l’imposta di trasferimento del 3% sul valore imponibile, con la maggiorazione comunale del 3% sull’imposta, e le parcelle di notaio, avvocato, ingegnere e Catasto.
In quale isola greca conviene comprare casa?
Conviene partire da come userete la casa: quante settimane all’anno, con quali collegamenti dall’Italia, con quali servizi aperti anche fuori stagione. A Naxos ci sono villaggi abitati tutto l’anno e una città, Chora, con negozi e servizi. Il confronto tra isole lo facciamo nella guida Isola greca dove le case costano meno: dove si colloca Naxos.
Qual è l’isola greca dove le case costano meno?
Non esiste una risposta unica e valida per ogni tipologia, e qui non pubblichiamo classifiche senza dati verificati: il confronto è nella guida Isola greca dove le case costano meno: dove si colloca Naxos. Su Naxos, le zone più accessibili nei nostri annunci sono i villaggi dell’entroterra come Filoti, Sangri, Vivlos e Galini.
È possibile comprare una casa in Grecia con 30 mila euro?
A Naxos, nei nostri annunci, no. I prezzi richiesti partono da circa 35.000 euro per un terreno agricolo e non ci sono case a quel livello: la più economica parte da circa 50.000 euro. Con 30.000 euro conviene rivedere il budget o il tipo di immobile.
Se volete costruire un budget su misura, partendo dalle zone che vi interessano e dalle settimane in cui userete la casa, possiamo aiutarvi a fare i conti con dati aggiornati. Per una prima chiacchierata senza impegno, potete contattarci.
